陷入炒风．供过于求．甲民宿围墙效应
马六甲的民宿与旅馆前景，有人形容那是一种“围城效应”：外面的人想进来，里面的人想出去。
周一至周四的马六甲老街游客不多，民宿与旅馆只能靠周五至星期天的住客量，来承担整个星期的开销。（图：星洲日报）
马六甲的民宿与旅馆前景，有人形容那是一种“围城效应”：外面的人想进来，里面的人想出去。
开民宿和旅馆，到底是真的好赚？还是为了实现一种不安于现状，为了逃脱沉闷和压力的打工生涯，继而与世界各地背包客交流，希望能达成“环游世界”的迷思？
李振城：业者抱投机心态
回归到金钱和利益的现实面是残酷的，在马六甲拥有多家民宿与旅馆，实现“扩张式”开业的Sayang sayang民宿与旅馆业者李振城向《古城》社区报指出，古城的民宿与旅馆经营，或多或少已陷入一种投机性质的市场炒作模式，近年来民宿与旅馆顶让的风气很盛行。
也投入产业仲介的他，在安排与协调买卖双方的接洽时观察到，一些经营者带着投机性质心态，低价买入民宿或旅馆装修后，再以高价出售，玩的是一种金钱游戏，把经营当成一棵摇钱树，而非实实在在地经营。
“委托我买和卖的量都相当平均，所以还能是项‘交易’；但如果去到一种有卖没买的情况，就是一个危机。我会担心买的人只是把民宿当作摇钱树，而无心经营，买下目的是要高价卖出，形成泡沫经济，最终搞垮民宿业。”
李振城不讳言，市场上其实有很多投机者，把整个市场的投入门槛抬高，使得有心要创业开民宿的年轻人被迫打退堂鼓，殊为可惜。
咖啡馆餐馆顶让交易炽热
他形容，不只民宿和旅馆，甲市区一带的咖啡馆（Cafe）和餐馆的顶让交易也很炽热，但结业的比开业来得多，平均是一家崛起的背后有2家收盘。
他担心，过于倾向投机炒作的市场交易，把整个环境推向“炒高来卖”，对有心要好好经营民宿生意的创业者非常吃亏，对整个民宿与旅馆生态的发展也不健康。
乐观看待民宿增加趋势
无论如何，李振城还是乐观看待古城民宿增加的趋势，因为民宿不怕多，最重要作出属于自己的特质！
李振城希望，倡议中的马来西亚民宿协会，能够保障业者利益，希望做到价格大致上统一、保护民宿素质，不要让害群之马去破坏民宿品牌、集中推广各地民宿的活动，如设定会员需每月至少办一场活动或导览的小门槛，集众之力前行。
赋民宿附加价值留客
尽管强调“要做出属于自己特色”的民宿才能生存，但李振城也坦言，古城民宿开始陷入“人为过剩”现象，原因是游客减少、市场把民宿产业炒得太高，供过于求下只能集中争夺仅有的大饼，没有开发新市场，最后变成同业间只是在压价钱的红海模式。
他分析，当越来越多人进入有限的市场抢滩，却不愿去创造新的经营模式，加上社媒发达，游客有国内其他更多的旅游点新选择，古城的旅游点依然如昔，食物还变贵和不好吃了，旅客自然不来了。
为了冲出这片困局，他为自己的民宿和旅馆赋予了附加价值，如深度导览、旅游分享会，并把触角伸到甲市郊如马接美食街、瓜拉宁宜河口看萤火虫、马六甲海峡外岛的美丽沙滩、野新和榴梿洞葛小镇等，从而创造旅客留宿的条件。
采“扩张式营业”分散投资
李振城分享道，“扩张式营业”是种同业分散投资法，如老街一带的精品店、服装店、椰子冰沙、美食及手机零件摊位等，都普遍采用这类模式经营生意，尤其在鸡场街夜市更是明显。
他认为，民宿采用扩张式开业的好处是，客人可以在任何一条街能找到本身的分店，遇到公共假期需求增加时，民宿能灵活性处理房客要求，更能解决突发性房间超出的需求，而且每家分店有不同主题设计，让客人因所好选择房间类型。
需更耗精神时间宣传
李振城不讳言，“扩张式开业”的缺点，是成本费用高、需要更多人员去管理，加上在老街每间老屋都有自身建筑问题，经营者也是一道挑战，而且在旅游淡季时，需要花上更多精神与时间去宣传和促销。
他列出创业民宿就的条件，需要充足的投资资金、理想适当的地点、条件好的建筑屋、完整的宣传策略和完善的管理方式；至于创业者的心态，需要对旅游业热情、有一定的抗压能力、成熟稳重的情绪管理、不赚快钱的心态和以人为本。
胡先生：游客减同行抢滩
民宿生意只维持不赚钱
面对大环境的改变，从2003年起便在荷兰街经营民宿的马六甲人胡先生感叹，近2年来生意开始走下坡，只能维持而无法赚钱，最大原因是游客少了很多，以及很多新同行的加入抢滩。
他坦言，若继续惨淡经营，会寻求把经营14年的生意脱手顶让，毕竟平日天的马六甲游客有限，很多人会前仆后继来马六甲投资开民宿和旅馆，是被周末假日人潮的“假象”给蒙蔽了。
“目前我们每周只能靠星期五和六的营业额，来承担整个星期的开销和支出，整体的周住房率不到30%，根本不能赚钱；以前周末住房率有100%，平均住客率70%”
胡先生说，2012年时还有好景，但2013年开始走下坡，所以他也不打算装修和提升，只求维持现状，民宿也不会24小时经营，晚上11时后就关门，不接受客人入住。
卡门：或打造民宿成艺廊
半年多前在柠檬眼投入经营Toucan民宿，通过脸书专页和Airbnb招徕生意的卡门（昵称）透露，她没有去想回本的事情，会踏上开民宿的道路，是因为本身热爱旅行，在旅途中买了好些东西回来卖，所以开民宿只想拿回一些钱。
她说，当初投下了12万令吉装修、购置家具和布置的画作等，很开心每月都有数千令吉的入息，所以她给自己10年时间涉足民宿领域，未来瑞典籍的男友退休后住在民宿，也许会把民宿打造成一所艺廊，或开设瑞典语班授课。
对于马六甲的旅游前景，她认为，马六甲已具备了旅游基础，拥有人潮和市场，只是要看经营者有本事从中分到多少，为了让民宿有附加价值，她想和本地的深度导览团配合，结合力量相辅相成。
赖碧清：没刻意迎合市场经营
已把“河边小住”民宿结业，目前仅供自住的赖碧清坦言，她没有去刻意迎合市场，只是做她想做的东西，加上她还有其他工作要忙，在服务和行销策略都没有很好去经营，所以不确定是否以失败告终的原因。
她认为，市场会把所有住宿分类成高低优劣，只有具备市场亲和力，能让游客接受的才能生存，否则在定位模糊下，很快便会被市场淘汰。
也是知名古城文史工作者的赖碧清表示，会有开设“河边小住”的想法，是她把“讲古堂”想法的延伸，以便成为一个立体化的东西，毕竟讲古堂的初衷，是要让马六甲人认识马六甲，也希望通过“河边小住”这所民居里头的书籍和她提供的导览，让外地人也能认识马六甲。
欧天祥：盼开创特色
2006年便开设Ringo Foyer客栈的欧天祥（40岁），如今在外国背包客和脚车住客领域闯出了名气，尽管笑言只是在“守一门生意”，但他还是在去年投下了约10万令吉，重新把客栈装修成具备客房和胶囊床位的旅舍，期盼能异军突起，开创出属于自己的特色。
他表示，2006年投入民宿的首5年会赚钱，刚好搭上了2008年入遗的直通车，当时竞争对手不多，游客又大量涌入，而他在当时也浮现了脚车民宿的的概念，在星期一至四骑脚车带客人观光马六甲，获得很好反应。
他的民宿只聘请一名清洁工，其他日常运作全由他和太太2人打理，偶尔会有一些打工换宿的背包客帮忙，省去了员工的开支。
住宿业出现削价战
欧天祥指出，马六甲的住宿业出现了削价战，一晚的最低床位价可去到10令吉，房价降到五六十令吉，他也曾加入削价战的行列为期一个月，但看到吸引到很低素质的住客，索性就停止了。
他劝请有意到马六甲投资民宿的人士，经营民宿不是一门快赚钱的管道，如果是仅有的储蓄，应三思而后行。
陈朝发：对前景充满展望
在打铁街经营民宿的陈朝发认为，就算市道不景，但业者可以有不同的经营策略来应对，马六甲对他如朝日东升，他对前景充满展望与想像。
欧天祥认为经营民宿是在守一门生意，不能有要赚快钱或赚大钱心态。（图：星洲日报）
越多越多的民宿加入古城抢滩，让既有的业者感受到压力。（图：星洲日报）
卡门在偏离游客区的柠檬眼开设了Toucan民宿，想要打造成一所艺廊。（图：星洲日报）
马六甲在2008年与槟城“入遗”后，成为国内外广为人知的旅游胜地，但马六甲的入遗魅力，还可供消耗多久？（图：星洲日报）
游客慕名来到马六甲，许多人都不愿错过周五至周日晚的鸡场街夜市。（档案照）（图：星洲日报）
文章来源：
星洲日报‧古城‧2017.04.04
马六甲的民宿与旅馆前景，有人形容那是一种“围城效应”：外面的人想进来，里面的人想出去。
周一至周四的马六甲老街游客不多，民宿与旅馆只能靠周五至星期天的住客量，来承担整个星期的开销。（图：星洲日报）
马六甲的民宿与旅馆前景，有人形容那是一种“围城效应”：外面的人想进来，里面的人想出去。
开民宿和旅馆，到底是真的好赚？还是为了实现一种不安于现状，为了逃脱沉闷和压力的打工生涯，继而与世界各地背包客交流，希望能达成“环游世界”的迷思？
李振城：业者抱投机心态
回归到金钱和利益的现实面是残酷的，在马六甲拥有多家民宿与旅馆，实现“扩张式”开业的Sayang sayang民宿与旅馆业者李振城向《古城》社区报指出，古城的民宿与旅馆经营，或多或少已陷入一种投机性质的市场炒作模式，近年来民宿与旅馆顶让的风气很盛行。
也投入产业仲介的他，在安排与协调买卖双方的接洽时观察到，一些经营者带着投机性质心态，低价买入民宿或旅馆装修后，再以高价出售，玩的是一种金钱游戏，把经营当成一棵摇钱树，而非实实在在地经营。
“委托我买和卖的量都相当平均，所以还能是项‘交易’；但如果去到一种有卖没买的情况，就是一个危机。我会担心买的人只是把民宿当作摇钱树，而无心经营，买下目的是要高价卖出，形成泡沫经济，最终搞垮民宿业。”
李振城不讳言，市场上其实有很多投机者，把整个市场的投入门槛抬高，使得有心要创业开民宿的年轻人被迫打退堂鼓，殊为可惜。
咖啡馆餐馆顶让交易炽热
他形容，不只民宿和旅馆，甲市区一带的咖啡馆（Cafe）和餐馆的顶让交易也很炽热，但结业的比开业来得多，平均是一家崛起的背后有2家收盘。
他担心，过于倾向投机炒作的市场交易，把整个环境推向“炒高来卖”，对有心要好好经营民宿生意的创业者非常吃亏，对整个民宿与旅馆生态的发展也不健康。
乐观看待民宿增加趋势
无论如何，李振城还是乐观看待古城民宿增加的趋势，因为民宿不怕多，最重要作出属于自己的特质！
李振城希望，倡议中的马来西亚民宿协会，能够保障业者利益，希望做到价格大致上统一、保护民宿素质，不要让害群之马去破坏民宿品牌、集中推广各地民宿的活动，如设定会员需每月至少办一场活动或导览的小门槛，集众之力前行。
赋民宿附加价值留客
尽管强调“要做出属于自己特色”的民宿才能生存，但李振城也坦言，古城民宿开始陷入“人为过剩”现象，原因是游客减少、市场把民宿产业炒得太高，供过于求下只能集中争夺仅有的大饼，没有开发新市场，最后变成同业间只是在压价钱的红海模式。
他分析，当越来越多人进入有限的市场抢滩，却不愿去创造新的经营模式，加上社媒发达，游客有国内其他更多的旅游点新选择，古城的旅游点依然如昔，食物还变贵和不好吃了，旅客自然不来了。
为了冲出这片困局，他为自己的民宿和旅馆赋予了附加价值，如深度导览、旅游分享会，并把触角伸到甲市郊如马接美食街、瓜拉宁宜河口看萤火虫、马六甲海峡外岛的美丽沙滩、野新和榴梿洞葛小镇等，从而创造旅客留宿的条件。
采“扩张式营业”分散投资
李振城分享道，“扩张式营业”是种同业分散投资法，如老街一带的精品店、服装店、椰子冰沙、美食及手机零件摊位等，都普遍采用这类模式经营生意，尤其在鸡场街夜市更是明显。
他认为，民宿采用扩张式开业的好处是，客人可以在任何一条街能找到本身的分店，遇到公共假期需求增加时，民宿能灵活性处理房客要求，更能解决突发性房间超出的需求，而且每家分店有不同主题设计，让客人因所好选择房间类型。
需更耗精神时间宣传
李振城不讳言，“扩张式开业”的缺点，是成本费用高、需要更多人员去管理，加上在老街每间老屋都有自身建筑问题，经营者也是一道挑战，而且在旅游淡季时，需要花上更多精神与时间去宣传和促销。
他列出创业民宿就的条件，需要充足的投资资金、理想适当的地点、条件好的建筑屋、完整的宣传策略和完善的管理方式；至于创业者的心态，需要对旅游业热情、有一定的抗压能力、成熟稳重的情绪管理、不赚快钱的心态和以人为本。
胡先生：游客减同行抢滩
民宿生意只维持不赚钱
面对大环境的改变，从2003年起便在荷兰街经营民宿的马六甲人胡先生感叹，近2年来生意开始走下坡，只能维持而无法赚钱，最大原因是游客少了很多，以及很多新同行的加入抢滩。
他坦言，若继续惨淡经营，会寻求把经营14年的生意脱手顶让，毕竟平日天的马六甲游客有限，很多人会前仆后继来马六甲投资开民宿和旅馆，是被周末假日人潮的“假象”给蒙蔽了。
“目前我们每周只能靠星期五和六的营业额，来承担整个星期的开销和支出，整体的周住房率不到30%，根本不能赚钱；以前周末住房率有100%，平均住客率70%”
胡先生说，2012年时还有好景，但2013年开始走下坡，所以他也不打算装修和提升，只求维持现状，民宿也不会24小时经营，晚上11时后就关门，不接受客人入住。
卡门：或打造民宿成艺廊
半年多前在柠檬眼投入经营Toucan民宿，通过脸书专页和Airbnb招徕生意的卡门（昵称）透露，她没有去想回本的事情，会踏上开民宿的道路，是因为本身热爱旅行，在旅途中买了好些东西回来卖，所以开民宿只想拿回一些钱。
她说，当初投下了12万令吉装修、购置家具和布置的画作等，很开心每月都有数千令吉的入息，所以她给自己10年时间涉足民宿领域，未来瑞典籍的男友退休后住在民宿，也许会把民宿打造成一所艺廊，或开设瑞典语班授课。
对于马六甲的旅游前景，她认为，马六甲已具备了旅游基础，拥有人潮和市场，只是要看经营者有本事从中分到多少，为了让民宿有附加价值，她想和本地的深度导览团配合，结合力量相辅相成。
赖碧清：没刻意迎合市场经营
已把“河边小住”民宿结业，目前仅供自住的赖碧清坦言，她没有去刻意迎合市场，只是做她想做的东西，加上她还有其他工作要忙，在服务和行销策略都没有很好去经营，所以不确定是否以失败告终的原因。
她认为，市场会把所有住宿分类成高低优劣，只有具备市场亲和力，能让游客接受的才能生存，否则在定位模糊下，很快便会被市场淘汰。
也是知名古城文史工作者的赖碧清表示，会有开设“河边小住”的想法，是她把“讲古堂”想法的延伸，以便成为一个立体化的东西，毕竟讲古堂的初衷，是要让马六甲人认识马六甲，也希望通过“河边小住”这所民居里头的书籍和她提供的导览，让外地人也能认识马六甲。
欧天祥：盼开创特色
2006年便开设Ringo Foyer客栈的欧天祥（40岁），如今在外国背包客和脚车住客领域闯出了名气，尽管笑言只是在“守一门生意”，但他还是在去年投下了约10万令吉，重新把客栈装修成具备客房和胶囊床位的旅舍，期盼能异军突起，开创出属于自己的特色。
他表示，2006年投入民宿的首5年会赚钱，刚好搭上了2008年入遗的直通车，当时竞争对手不多，游客又大量涌入，而他在当时也浮现了脚车民宿的的概念，在星期一至四骑脚车带客人观光马六甲，获得很好反应。
他的民宿只聘请一名清洁工，其他日常运作全由他和太太2人打理，偶尔会有一些打工换宿的背包客帮忙，省去了员工的开支。
住宿业出现削价战
欧天祥指出，马六甲的住宿业出现了削价战，一晚的最低床位价可去到10令吉，房价降到五六十令吉，他也曾加入削价战的行列为期一个月，但看到吸引到很低素质的住客，索性就停止了。
他劝请有意到马六甲投资民宿的人士，经营民宿不是一门快赚钱的管道，如果是仅有的储蓄，应三思而后行。
陈朝发：对前景充满展望
在打铁街经营民宿的陈朝发认为，就算市道不景，但业者可以有不同的经营策略来应对，马六甲对他如朝日东升，他对前景充满展望与想像。
欧天祥认为经营民宿是在守一门生意，不能有要赚快钱或赚大钱心态。（图：星洲日报）
越多越多的民宿加入古城抢滩，让既有的业者感受到压力。（图：星洲日报）
卡门在偏离游客区的柠檬眼开设了Toucan民宿，想要打造成一所艺廊。（图：星洲日报）
马六甲在2008年与槟城“入遗”后，成为国内外广为人知的旅游胜地，但马六甲的入遗魅力，还可供消耗多久？（图：星洲日报）
游客慕名来到马六甲，许多人都不愿错过周五至周日晚的鸡场街夜市。（档案照）（图：星洲日报）
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星洲日报‧古城‧2017.04.04
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